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索 引 号 640181-100/2019-00204 文  号 灵政办规发〔2019〕1号 生成日期 2019-08-15
责任部门 灵武市政府办 公开时限 长期公开 所属分类 规范性文件
所属“五公开” 决策公开 公开方式 主动公开 关键词 物业规范化管理

900彩票办公室关于印发《灵武市物业规范化管理实施意见》的通知

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各乡镇人民政府(街道办),市政府各部门、直属事业单位:

   《灵武市物业规范化管理实施意见》已经市政府第96次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真抓好落实。


                                                   900彩票办公室

                                                            2019年8月8日

 (此件公开发布)


灵武市物业规范化管理实施意见


为进一步规范和加强我市物业管理工作,建立健全物业管理体系,提升城市精细化管理水平,营造更加优美舒适的居住生活环境。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》《银川市关于加强物业行业党的建设推进基层社会治理创新的实施办法》(银党办〔2018〕56号)有关规定,结合我市实际,制定本实施意见。

一、目标任务

坚持以促进全市物业规范化管理为目标,以提升物业管理水平和服务质量为重点,完善管理制度,强化市住建局对乡镇(街道)物业管理工作的监督和指导职责、各乡镇(街道)对辖区物业的日常管理职责,综合执法局、自然资源局、公安局、市场监管、应急管理、发改生态环境局、民政局、卫生健康局等行政主管部门落实各自职责,构建各单位对物业工作齐抓共管的政府管理模式,进一步规范专业化、社会化、市场化管理与业主自主管理相结合的物业管理机制。通过物业服务规范化管理,促进全市物业服务企业管理能力和服务质量明显提升,业主自治意识明显增强,住宅小区居住环境明显改善,物业服务满意率明显上升。

二、主要内容

(一)建立和完善物业服务企业的规范化管理机制

1.物业服务企业应建立规范完善的岗位责任、安全维护、投诉调解、财务管理等制度,认真落实岗位考核制度和项目经理负责制。

2.物业服务企业要转变用人管人思想,壮大物业管理和服务人员队伍,加强学习培训,积极培养和使用年轻化、专业化的物业管理和服务队伍,逐步解决物业管理服务人员数量不够、老弱化问题,严禁无证上岗。

3.进一步规范物业合同管理,物业服务合同文本必须符合《宁夏回族自治区物业管理条例》相关规定。物业项目招标人(建设单位、业主委员会、村委会或社区)应在物业服务合同中约定使用公共设施产生的年度收益按照一定比例提取,用来维修完善物业小区的配套设施和设备等(提取的比例应公正、公平、合理,物业项目招标人应根据物业项目的实际情况,如服务标准和内容、物业服务费标准、物业服务成本等进行核算)。物业企业在物业管理区域内对物业服务合同约定的服务标准、收费项目、标准和收支情况一年公示两次,自觉接受业主监督。

4.物业企业要按照法律法规要求和物业服务合同约定,对照《灵武市普通住宅小区物业星级服务标准》,落实岗位责任制,正确履行职责,切实做好公共设施及消防、电梯、供气等设施设备及高处安全防范措施,按照职责做好维修工作,及时排查和消除安全隐患。落实保洁制度,实行垃圾分类管理,有效解决垃圾桶(箱)设置不合理和“脏、乱、臭”等问题。加大对物业区域公共秩序维护管理力度,及时制止占用公共设施和公共场地(通道)、乱搭乱建(鸡笼、鸽窝)、乱停乱放、乱接乱拉、乱贴乱画、毁绿种菜等行为,对发现的违法违规行为及时向业主委员会、居(村)民委员会、乡镇(街道)报告。

5.以党建引领提升物业行业服务水平。各乡镇(街道)党委要积极推进物业服务企业党组织建设,帮助指导有3名以上正式党员的物业服务企业成立党组织。对暂不具备组建党组织条件的物业企业,通过协调转接党组织关系、发展新党员以及联合组建、挂靠建等方式尽快建立党组织,努力使全市物业服务企业和物业服务项目100%实现党的组织覆盖和工作覆盖,把物业服务融入基层社会治理,充分发挥党组织的引领作用和服务功能,不断提高物业服务质量和水平。

(二)建立和完善业主委员会的规范化管理机制。

1。市民政局负责制定业主委员会行为规范和建设工作指导意见,对各乡镇(街道)和居(村)民委员会在业主大会成立、业主委员会选举等活动中相关职责履行情况进行指导和监督。

2。由各乡镇(街道)负责,市民政局配合,加大对业主委员会筹建和换届选举工作的组织、指导和监督。对业主委员会委员资格进行全面审查,确保将最优的业主选进业主委员会,业主委员会主任原则上应为党员。同时,应选择热心公益、责任心强、务实肯干的优秀在职公务人员尤其是党员干部参与到业主委员会竞选中来,支持符合条件的居(村)民委员会成员进入小区业主委员会兼职。

3.各乡镇(街道)、居(村)民委员会依据有关法律法规和业主大会的决定,明确业主委员会职责和义务。对业主委员会成员进行任前和日常培训,引导和督促其树立法律意识、正确履职;对违反有关法律法规规定、不能正确履职的业主委员会委员,由业主大会决定终止其委员职务。

4。业主委员会要代表业主发挥对物业小区的自治管理职责,与经业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并定期召集业主大会报告物业管理的实施情况;监督协助物业服务企业履行物业服务合同;及时了解广大业主意见和诉求,协调业主与物业企业之间的关系,调解物业管理中出现的矛盾和纠纷,有效治理物业管理乱象;带领和动员广大业主自觉遵守物业管理规约,及时缴纳物业费,主动承担物业小区配套设施、设备维修改造的主体责任。

900彩票官网下载5.在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作并接受其指导和监督。对未成立业委会的,由居(村)民委员会代行业主委员会职责或由居(村)民委员会指派小区内的党员负责。

(三)加强对业主的教育宣传,引导业主遵守管理规约。各乡镇(街道)、居(村)民委员会要充分利用电视台、小区宣传栏、电子屏等平台,大力宣传《物权法》《物业管理条例》《银川市文明行为促进条例》等法律法规,积极引导业主提高文明意识,自觉履行物业管理规约,履行业主义务,积极参与物业管理。通过教育引导,解决业主因对法律法规不了解而产生的信访纠纷,如在工程质量保修期内发现的质量问题由建设单位负责维修,保修期外在自家室内(包括楼道)等发现的质量问题由业主负责维修;解决业主不自觉履行物业管理规约的问题,如随地乱倒垃圾、乱搭乱建、乱停乱放等行为;解决业主只享受权利不正确履行义务的问题,如只接受物业服务而不缴纳物业服务费的乱象。

(四)进一步规范小区公共配套设施维护管理机制。一是教育引导广大业主树立主人翁意识,正确使用和爱护公共设施设备,及时制止破坏公共设施行为;二是物业服务企业要定期、及时做好公共设施和消防、电梯等设备的日常检修维护,确保安全运行;三是乡镇(街道)、居(村)民委员会、业主委员会要按照《银川市住宅专项维修资金管理办法》规定的程序,启用物业专项维修资金,对年久失修的公共配套设施、设备进行维修改造。通过召集部分业主代表征询意见和书面征询意见、公告等方式,取得法定人数的业主同意,最大限度地提高物业维修资金的使用效率。市住建局要做好物业维修资金使用的指导和监督工作。

(五)进一步规范和完善投诉信访调解机制。各乡镇(街道)要认真履行住宅小区物业管理投诉纠纷协调的主体职责,进一步健全物业纠纷调解工作机制,设立物业投诉电话,明确责任人,确保物业投诉渠道畅通。及时受理上级及信访部门批转的信访信件和业主的日常投诉,做好矛盾纠纷化解。需要相关部门配合处理的物业信访和矛盾纠纷,及时协调相关部门联合处理,有关部门不得推诿拖延。市人民法院应建立流动法庭,加大对物业矛盾纠纷的调解、立案裁决速度,切实解决部分业主拒交或拖欠物业服务费问题。

三、考核和评定机制

900彩票官网下载各乡镇(街道)依据《灵武市住宅小区物业管理考核办法》《灵武市普通住宅小区物业服务等级标准》等文件,建立月督查通报制度,实行一月一检查、一月一通报,每月按照所管辖项目总数的30%比例进行实地督导检查,对发现的问题及时下发整改通知书,限期整改并扣除相应服务诚信分。          

各乡镇(街道)要认真落实年度考核制度和物业服务质量考评制度,组织相关部门成立考核领导小组,对每个物业服务企业的服务质量和物业项目管理情况进行考核打分、业主满意度测评,并依据《灵武市物业企业评星定级管理办法(试行)》对物业小区进行评星定级。将日常考核情况和年底考核相结合,公平客观地对物业企业服务质量进行考评,按照银川市物业服务行业推行的“红黑黄榜”制度,每年年底公布物业企业服务质量考评结果,形成“优胜劣汰、失信失业”淘汰机制;积极推行物业服务小区评星定级,建立优质优价、服务水平与收费相适应的动态激励机制。物业服务收费坚持政府指导价和市场调节价相结合原则,其中老旧小区、安置小区和保障性住房小区(即“三类小区”)实行政府指导价,“三类小区”评星定级结果经公示后执行相应的收费标准;新建商品房小区的物业收费执行市场调节价。发改、市场监管等部门要积极做好物业收费的规范、调整和监督指导工作。

四、工作要求

(一)高度重视,加强领导。为确保物业规范管理工作取得实效,按照“辖区负责、部门联动”机制,成立由市政府分管领导为组长,住建、综合执法、自然资源、公安、市场监管、消防、发改、生态环境、民政、卫生健康等行政主管部门及各乡镇(街道)主要负责人为成员的物业规范管理领导小组,负责我市物业规范管理工作和日常物业监管。

(二)明确责任,抓好落实。各乡镇(街道)要强化辖区物业管理主体责任,建立物业管理联席会议制度,定期召开有关行政主管部门参加的联席会议,做好物业日常监督管理和乱象综合治理,协调解决物业管理工作中存在的问题和人民群众诉求,及时查处违法违规行为,建立长效机制,常抓不懈,推进我市物业规范化管理工作取得实效。

(三)强化监管,固化成果。市住建局作为行业监管部门,要建立守信联合激励、失信联合惩戒和行业诚信管理、失信物业企业退出机制,将检查督导、限期整改、处理处罚等措施贯穿始终,对服务质量差、管理混乱的物业企业进行严肃处罚;各成员单位按照各自职责,指定专人,主动作为,密切配合,推动物业管理标准化、规范化、科学化。

900彩票官网下载本《实施意见》自2019年9月8日起实施,有效期至2024年9月7日。本《实施意见》自实施之日起,市人民政府于2015年8月24日下发的《关于规范提升灵武市物业管理水平的实施意见》(灵政发〔2015〕71号)同时废止。

 

  政策解读:一图读懂《灵武市物业规范化管理实施意见》

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